Как инвестировать в исторические территории: опыт Казани и Санкт-Петербурга, недостатки ГЧП и вопросы окупаемости

10 июля 2023 г., понедельник

3 июля на форуме «Ребус» обсудили применение инвестиционных инструментов развития исторических территорий. Своим положительным и отрицательным опытом поделились инвесторы, архитекторы, представители государственных институтов и региональных властей разных регионов России. Фокус был сделан на том, как пользоваться инструментами поддержки, которые предоставляет государство, и на том, как их оптимизировать на региональном и федеральном уровне, чтобы поддержать инвесторов и стимулировать развитие исторических территорий.

«Надо создавать культ инвестиций в культуру»

— На наш взгляд, надо создавать культ инвестиций в культуру! — рассказывал Роберт Хайруллин, глава строительной компании ASG. — Нужно укреплять культурный капитал региона и наполнять его новыми смыслами.

В рамках соглашения о ГЧП компании было передано 26 старинных особняков в центре столицы Татарстана. Помимо этого, компании занимается частным коллекционированием, коллекция Большого собрания изящных искусств насчитывает более 7000 тысяч предметов. Шедевры искусства мирового значения возвращаются в Россию, реставрируются и наполняют интерьеры восстановленных особняков. Начало этой работы, было положено в 2005 году.

В своем выступлении спикер говорил, что предприниматель должен быть не только меценатом, но и иметь возможность получать доход от своих инвестиций. А для этого ему нужна и поддержка общества, государства, и комплексный подход к реставрации объектов. В качестве примера Хайруллин привел комплекс «Дом приемов» на улице Карла Маркса в Казани. Здесь, в интерьерах исторических особняков, в окружении подлинных предметов XVII – XIX веков, создается пространство, которое обещает стать новой точкой притяжения в Казани. Новая концепция подразумевает проведение деловых мероприятий, круглых столов, бизнес встреч, творческих вечеров. Созданная среда позволяет соединить искусство и бизнес, получить источник дохода для развития проекта. Организация внутреннего пространства позволяет единовременно проводить несколько мероприятий. Исторические здания спустя века становится все более ценными, когда смысл дополняется интеграцией в туристическую и деловую среду.

«Пришло осознание важности взаимодействия туризма и исторического наследия», — сказал Роберт Хайруллин. Сейчас они в минимальном диалоге между собой, а Казань задала новый тренд по сближению туризма, культуры, бизнеса, истории. Однако на таких объектах сложно говорить о прибыли: нужно изначально продумывать все нюансы, учитывать ограничения на существующих объектах. Мы максимально сохраняем исторический облик и предназначение. Наши исторические объекты восстановлены практически из руин!

Роберт Хайруллин рассуждал, что ОКН требуют больших вложений, причем изначально оценить требуемый объем инвестиций очень сложно. Поэтому, по мнению главы ASG, государство должно делать ставку на большую открытость к инвестору, постоянный диалог, точечные решения и большую работу по сокращению регламентных сроков. Это важно, чтобы иметь четкую дорожную карту и обеспечить ритмичность финансирования. Кроме того, очень важен налоговый аспект: собственники ОКН, на которых ложится колоссальная работа по реконструкции, реставрации и содержанию исторических зданий должны иметь налоговые преференции.

«Мы смотрим на всю законодательную палитру, которая позволяет нам работать с инвесторами»

Роман Голованов, советник губернатора Санкт-Петербурга, тоже поделился своим опытом налаживания взаимодействия, сопровождения инвестиционных проектов. Он описал общую схему работы, налаженную в Северной столице, а работа это очень объемная: в Санкт-Петербурге 8 464 объекта культурного наследия — 10% от всего объема ОКН в стране! Советник губернатора сделал акцент на том, что краеугольной точкой привлечения инвестиций в историческую среду является юридическая база.

Спикер описал несколько удачных проектов, которые удалось реализовать с помощью государства и без нее: проект «Новая Голландия» — полностью частный; при реставрации гостиницы «Вавельберг» город содействовал в сокращении процедур согласования; когда восстанавливали и приспосабливали под современное использование Остров Фортов — использовали сразу несколько механизмов взаимодействия частных инвесторов с государственными органами.

В Санкт-Петербурге применяется гибкий набор механизмов, позволяющих работать с историческими объектами. Спикер перечислил их все, вкратце остановившись на каждом и показав проекты, которые были реализованы с их помощью. К примеру, на основании концессионных соглашений реализуются проекты реконструкции: оранжерея Таврического сада, особняка Эрнеста Игеля, реконструкция Петровского стадиона и Дачи Кинга. Некоторые территории рассматриваются для реализации только по механизму КРТ (комплексного развития территорий), поскольку если инвестировать в каждый отдельностоящий объект комплекса разными собственниками без единого юридически действительного механизма, то единство комплекса будет потеряно. Это позволит решить и задачу города, и инвестирования: и финансирование привлечь, и получить ожидаемый социально-экономический эффект.

— Мы смотрим на всю законодательную палитру, которая позволяет нам работать с инвесторами. И выбираем ту, в которой есть целесообразность. Иногда выбор ограничен самим проектом — например, стадиону Петровский надо оставить спортивную функцию. Конечно, поддержка со стороны города нужна, это должна быть любая модель, которая насытит проект доходами. И каждый регион должен это предусматривать, а концессия — это механизм, который обкатан на других проектах, не обязательно ОКН.

Спикер привел яркий пример, когда нужно отталкиваться именно от схемы КРТ: территория «Апраксин двор» — целый квартал в сердце Санкт-Петербурга, который сформировался в середине XVIII века. До сих пор идут дискуссии, по какой схеме идти. Целостно и комплексно решить проблему можно только через КРТ, потому что на этой территории разная палитра собственности. И урегулировать ее целостно можно, только реализуя проект комплексного развития территории.

Государство должно помогать при развитии исторических территорий

Сергей Лутченко, Первый заместитель председателя комитета - главный архитектор Ленинградской области поделился своим опытом работы в части инвестиций в архитектурное историческое наследие. Он обратил внимание на то, что слишком серьезные ограничения могут привести к банкротству инвестора, если тот не может выполнить своих обязательств по объекту. Спикер привел пример — бизнес-центр «Welcome» в Выборге, здание 1937 года, редевелопмент которого с 2006 по 2013 годы реализовывался на частные инвестиции. Но в связи с тем, что собственник не выполнил обязательства перед банком, здание было изъято в пользу кредитора. Этот отрицательный пример, по мнению Сергея Лутченко, говорит о том, что каждый подобный проект все-таки должен гибко сопровождаться органами власти.

Впрочем, есть и обратные примеры, когда частные инвесторы создавали уникальные проекты. Так, недалеко от Санкт-Петербурга находится усадьба Марьино, принадлежавшая Строгановым-Голицыным, и сейчас там проведена реконструкция, реставрация, и Ленинградская область получила настоящую историческую жемчужину, целиком за частный счет. Лутченко привел и другие интересные примеры развития исторических объектов: Смоляной мыс в Выборге, набережные в Шлиссельбурге и Ивангороде, улицу Карла Маркса в Новой Ладоге и другие.

Архитектор рассказывал о региональной специфике поддержки инвесторов в историческое наследие в Ленинградской области: так, юридическим лицам предоставляется субсидия на возмещение части затрат в связи с выполнением работ по сохранению ОКН: консервации, ремонта, реставрации, приспособления для современного использования, проведения экспертизы проектной документации и других. Кроме того, правительство Ленобласти ежегодно проводит конкурсы для привлечения государственного финансирования: например, на лучшую фотозону среди муниципалитетов, по результатам которого победитель получает дополнительные субсидии для дальнейшей реализации комфортной среды.

А чтобы привлечь инвесторов дополнительно, требуется, по мнению архитектора, во-первых, увеличить федеральное и региональное финансирование на проекты благоустройства исторических поселений (реализация проектов, которых вошла в лучшие практики Минстроя РФ) в рамках проектов комфортной среды. Во-вторых, он предлагает закрепить концепцию развития территории (то есть мастер-план) в федеральном законодательстве, а также ввести положение о его утверждении и разработке. В-третьих, для работы над объектами исторического наследия хотелось бы дополнительной возможности субсидирования добросовестных собственников данных объектов на нужды обслуживающей и инженерной инфраструктуры (при наличии у собственников внятной концепции развития ОКН или территории под ним).

Механизм ГЧП и что в нем нужно поправить

Константин Макаревич, партнёр, руководитель практики инфраструктуры и ГЧП АО «Лучший выбор» (Better Chance), обсуждал конкретные проблемы подготовки и реализации механизма ГЧП в применении к историческому наследию. По его словам, применение ГЧП именно к этим объектам — яркий тренд последних лет. Со стороны банков и инвесторов есть большой запрос на реализацию структурирования этих процессов. Но, во-первых, большинство таких инициатив недостаточно проработаны, а во-вторых, на региональном и муниципальном уровне в большинстве мест России пока еще не чувствуется большого внимания к объектам культурного и исторического наследия.

— Однако рынок интересуется такими проектами, — рассказывал Макаревич. — Уже есть запрос и от системных инвесторов, которым интересно изучить запуск таких проектов. Но нужно, с учетом сложности окупаемости и долгих сроков реставрации, обеспечить инвестору стабильность нормативных условий регулирования деятельности на уровне всего жизненного цикла проекта. Нужно разработать соглашение о защите вложений, отразить в нем риски.

Нормативная база, по мнению Константина Макаревича, в России достаточно хорошо разработана. Но в реализации проектов ГЧП остаются сложности, моменты, которые надо доработать. Так, для них в работе с объектами ОКН можно сделать ряд исключений, внести изменения в процедурную часть, упростить содержательные аспекты — например, закрепить в механизме ГЧП институт операторского контракта, чтобы и банки, и финансирующие организации могли легче входить в такие проекты.

Кроме того, механизм ГЧП по-прежнему еще очень сложен, на «запуск маховика» тратится много времени и усилий. Еще одна проблема — команда, которая будет реализовывать проект. Не все регионы могут похвастаться высокими компетенциями в сфере ГЧП и механизмом, отлаженным работы с инвесторами (к примеру, в Татарстане есть Агентство инвестиционного развития, но это очень редкий для региона случай). Нужно работать над пополнением кадрового резерва в регионах, который мог бы работать над подготовкой и согласованием проектов.

Проблема отсутствия сформированного рынка операторов тоже стоит во всех регионах. Эксперт обратил внимание собравшихся на то, что проектами в сфере развития исторических территорий нужно грамотно управлять — и это касается не только, собственно, реконструкции здания, но и грамотного управления окупаемостью проекта в будущем.

«Речь не идет о том, чтобы окупиться за три года»

Завершал эту сессию Александр Чеботарев, директор Блока активов ВЭБ.РФ, генеральный директор ООО «ПроГород». Он, со стороны финансирующей организации, акцентировал внимание собравшихся на том, что его структура заинтересована в проектах, которые имеют стратегическое будущее. К примеру, ООО «ПроГород» привлекается для того, чтобы продвигать объекты городской экономики вдобавок к производственным объектам, которые вырастают в разных регионах страны. Например, ВЭБ.РФ участвует в финансировании газоперерабатывающего проекта в Ленинградской области, а «ПроГород» участвует в проекте строительства жилья под этот проект на 22 гектарах.

— Для развития исторических центров городов есть все государственные механизмы: федеральные и муниципальные программы. И наша с вами задача — не потерять те средства, которые были вложены. Но речь не идет о том, чтобы окупиться за три года! К примеру, окупаемость проекта редевелопмента Ивановских мануфактур (объект конца XIX века в историческом центре Иваново) — от 10 лет.

Сессия получилась насыщенная: о разных аспектах инвестирования в исторические территории высказались и архитектор, и топ-менеджер кредитной организации, и крупный инвестор в историческое наследие, и представитель муниципальных властей. По итогам работы, как сообщила модератор этой сессии Элина Жиганова, начальник отдела развития ГЧП Агентства инвестиционного развития РТ, было сформулировано множество полезных идей и предложений, над которыми нужно работать в дальнейшем.

Как вкладывать в исторические территории: «доска почета», «ложка дегтя» и структура болей инвестора 

Во второй части сессии были представлены крайне интересные примеры работы инвесторов на исторических территориях по всей территории России от Крыма до Сибири. Обсуждались финансовые льготные инструменты — в частности, инфраструктурные облигации. Открывались новые и новые болевые точки. А эксперт по инвестициям в культурное наследие Юлия Пацеля структурировала опыт многочисленных коллег и рассказала о самых интересных инструментах, реализованных в регионах.

Лаишевская марина и Балаклавская бухта

Денис Секачев, первый заместитель генерального директора АО «Корпорация Туризм.РФ», слегка отойдя от темы строительства в историческом центре, напомнил о недавно презентованном проекте, который будет реализовываться в Лаишево при деятельном участии корпорации. Это будет всесезонный курорт «Казань Марина» на 70 гектарах с большой яхтенной мариной, несколькими видами отелей и обширной развлекательной инфраструктурой. Предполагается, что к 2030 году курорт будет принимать до 620 тысяч человек.

Для создания курорта будет реализована интересная инвестиционная модель. Республика Татарстан и АО «Корпорация Туризм.РФ» подписали соглашение. Земельный участок выделен по механизму «Масштабный инвестиционный проект», сейчас он находится в оформлении и в передаче в аренду корпорации «Туризм РФ». Сейчас разрабатывается мастер-план и формируются 9 инвестиционных лотов с различным наполнением, куда привлекаются инвесторы. После подписания договора создается совместная проектная компания между инвестором и корпорацией «Туризм РФ» (если инвестор в этом заинтересован). После того, как он выполнит обязательства — например, построит отель и введет его в эксплуатацию — он сможет выкупить земельный участок под ним. Подобные гибкие механизмы работы с государственными структурами возможно реализовывать и на исторически значимых объектах.

Ярким получилось выступление» Евгения Новосадюка, главного архитектора проектов, партнера архитектурного бюро «Студия 44». Сначала он рассказал о разработанном проекте концепции развития исторического центра Балаклавы — небольшого города в Крыму. В портфолио «Студии 44» достаточно работ, связанных с историческими памятниками, и теперь Балаклава с ее богатейшим многовековым наследием в их числе. Тут и дача Юсуповых, и охотничий домик графа Апраксина, и старинный винодельческий завод, и даже средневековая генуэзская крепость. На участках, примыкающих к историческим памятникам, инвестор планирует создать большой гостиничный кластер. В настоящее время в разработке находятся два отдельных гостиничных комплекса, расположенных на двух противоположных берегах бухты. Один развивает тему террасных садов, а другой –подхватывает принцип застройки уютных средиземноморских городков. С учетом проводимых инвестором работ по реконструкции марины у Балаклавы появляется шанс качественно преобразиться.  

— Мы предлагаем реализовать принцип нового типа застройки. Наш проект охватит всю бухту целиком. Благодаря такому решению здесь может появиться милый средиземноморский городок с большими террасами и уютными улочками. Концепцией дело не ограничивается: этот амбициозный проект развивается, и мы надеемся в обозримом будущем дать наши предложения по мастер-плану исторической части Балаклавы, а также по дизайн-коду, который объединит всю городскую застройку определенными правилами. Этот проект реализуется исключительно за счет средств инвестора, без участия государства. Ситуация удивительна еще и тем, насколько сильно инвестор «болеет» этой уникальной территорией. И мы, со своей стороны, будем рады способствовать как сохранению уникального наследия Балаклавы, так и качественному преображению этого города.

Ложка дегтя в бочке меда: всегда ли государственное участие — благо?

Отвечая на вопрос о том, почему нет плана привлечь государственную поддержку в развитие исторического центра Балаклавы, Евгений Новосадюк привел в пример негативный кейс, когда государственное софинансирование строительства горнолыжного курорта в объеме 25% замедлило реализацию проекта: стали возникать все новые и новые необоснованные требования, которые были продиктованы не столько здравым смыслом и заботой о качестве проекта, сколько бюрократическими препонами.

— Государственное участие - благо или нет? Лично для меня это открытый вопрос. Например, мы не можем заключать контракты с субподрядчиками пока не получили аванса, а этот процесс затягивается из-за отсутствия согласований. При чем нередко все упирается в конкретного некомпетентного исполнителя, который не осознает степень ответственности. Подобные «ложки дегтя» могут не только замедлить, но и «похоронить» весь проект, который был призван содействовать развитию целого региона. Для государства важно понимать свою роль: если оно действительно входит в проект, чтобы реализовать его быстрее, лучше и качественнее — это одно, но если в результате проект тормозится или, вообще, «замораживается», то это уже совсем другое дело, — рассуждал архитектор.

Элина Жиганова, выслушав эту историю, в очередной раз напомнила собравшимся, как много зависит от индивидуального подхода к каждому проекту.

Инфраструктурные облигации и как они помогут развитию исторического центра

Затем участники сессии перешли к финансовым инструментам государственной поддержки развития исторического центра. Так, Александр Лункин, Руководитель Кредитной аналитики Ключевых проектов подразделения Инфраструктурные облигации АО “ДОМ.РФ”, рассказал о льготном финансировании, о критериях отбора проектов для получения финансирования и об основных особенностях применения механизма инфраструктурных облигаций.

— Инфраструктурные облигации — механизм льготного финансирования инфраструктуры для жилищного строительства и развития городской среды. Развитие исторических территорий — важные проекты. Но без создания объектов современной инфраструктуры нельзя сложить полный паззл развития исторической территории. Нужны будут инженерные коммуникации, транспортная транспортная инфраструктуры, социальные объекты. Очень важно понимать, как реализовать такие проекты, поскольку они имеют не коммерческий, а больше социальный характер для развития жилищной среды. Механизмом финансирования становится привлечение внебюджетных средств финансирования на строительство инфраструктуры — аналог кредитного финансирования с льготной ставкой. ООО “СОПФ “Инфраструктурные облигации”, дочернее общество АО “ДОМ.РФ”, размещает свои инфраструктурные облигации, а привлеченные средства выдает инвесторам в виде инфраструктурных займов под льготную ставку, — вкратце объяснил схему работы Александр Лункин.

Механизм льготный, но требует обеспечения: это могут быть государственные гарантии, поручительство института развития или организации с рейтингом долгосрочной кредитоспособности не ниже уровня ААА. В случае, если проект реализуется на основе концессии или ГЧП, то обеспечением служит залог прав требований по соглашению о ГЧП / концессионному соглашению. Рассказав об этих и иных подробностях и о процедуре получения финансирования, Александр Лункин привел статистику:

— Сейчас на рассмотрении находятся 97 проектов на 648 млрд рублей из 44 субъектов РФ, уже одобрены 42 проекта на 138 млрд рублей из 22 регионов. Источником фондирования этого льготного финансирования являются инфраструктурные облигации, их уже выпущено на 60 млрд рублей. В 2021 году они были признаны лучшими социальными облигациями года на премии CBonds Awards, а в 2023 в рамках ПМЭФ механизм получил премию «Лучший финансовый продукт» на премии Росинфра-2023.

Чего хотят инвесторы исторических территорий?

Юлия Пацеля, эксперт по инвестициям в культурное наследие и территориальному развитию, автор проекта «Культурное ГЧП», в своем обширном докладе систематизировала вопросы тематики инвестиций в исторические территории. Она акцентировала внимание на том, что в регионах, где власть выходит за рамки обязательных процедур и начинает действовать более активно, чем узко прописанные законодательные решения, дело быстрее сдвигается с мертвой точки.

— Есть разные механизмы вовлечения новых объектов в экономический оборот: долгосрочная аренда (в том числе и механизмы «рубль за метр»), приватизация, ГЧП, безвозмездная передача в управление НКО, — перечислила эксперт и отметила, что делается это во многом и для того, чтобы переложить с плеч государства ответственность за объект и риски. — Между тем, в России порядка 75% культурного наследия — региональная или муниципальная собственность.

По мнению Юлии Пацели, инвесторы в первую очередь, хотят следующей помощи от государства:

•        мер прямой финансовой поддержки;

•        льгот по налогообложению (к сожалению, сейчас законодательные льготы даются только на объекты федерального значения, и лишь в некоторых регионах вводится местная норма по поддержке владельцев ОКН регионального и местного значения);

•        льгот по аренде ОКН;

•        компенсации затрат на проектные и реставрационные работы;

•        льготного кредитование отдельных видов работ на ОКН или видов деятельности.

Эксперт перечислила и самые популярные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы в объекты культурного наследия и в работу на исторических территориях:

— Во-первых, это нехватка информации и непрозрачность административных процедур. Порой даже сами участники межведомственного процесса не знают, кто за что отвечает и как разграничены полномочия. Во-вторых, есть большая проблема неопределенности работы с такими объектами — и по срокам, и по затратам. Каждый исторический архитектурный объект уникален, стандартизировать оценку работ и сроков по ним невозможно. Поэтому надо искать механизмы, подходы и инструменты решения этой проблемы. В-третьих, меры господдержки инвесторов недостаточны — и это в условиях ограничений по использованию ОКН и особых условий их реставрации и эксплуатации. В-четвертых, региональным инвесторам недоступен рынок качественных проектных и реставрационных работ. И, наконец, в-пятых, символический капитал места в обществе недооценивается. Об ОКН часто говорят, как о квадратных метрах, но, если рассматривать их как недвижимость, это будет неликвид. Но с точки зрения символизма, духа места — об этом надо больше говорить и взаимодействовать с инвесторами!

По окончании своего выступления Юлия Пацеля перечислила удачные, по ее мнению, примеры поддержки инвестиций в исторические центры городов, которые можно и нужно масштабировать на остальные регионы России.

«Впереди планеты всей» оказался Калининград, который в первую очередь, закрыл основную боль инвестора — дал ему живые деньги, беспроцентный займ на 15 лет по программе «Купить замок». Если проект реставрации закончен за 5 лет, то 50% займа списывается. Уже поддержано таким образом 11 проектов на 700 миллионов рублей. Следующий инструмент, который нашли в Калининграде — сохранение исторической фоновой застройки силами Фонда капитального ремонта Калининградской области — региональная субсидия составляет 1,1 млрд рублей, и еще 900 млн они собирают с населения. Речь идет о работе с исторической средой объектов, у которых нет статуса культурного наследия. Но это очень важно для сохранения квартальной исторической застройки и атмосферности. В Калининграде восстанавливают исторические двери, ставни, жилые дома, не относящиеся к списку наследия, но создающие важный «антураж» для ОКН. Кстати, к этой работе активно привлекают население: с ним в Калининграде власти активно встречаются, общаются и даже открыли школу реставраторов. Кинопроекты, которые проводят съемки в исторических локациях региона (показывающие замки, кирхи, старинные улочки) получают от калининградского правительства субсидию в размере 20% от производственных затрат.

Следующим в пример эксперт привела Татарстан.

— Это пример работы с исторической территорией, к которому надо стремиться. Во-первых, у региона хороший инвестиционный климат — 2 место в Национальном рейтинге АСИ. Для любого инвестора это показатель того, что с регионом можно работать. Это означает, что здесь сложился высокий уровень слаженности работы с инвестициями. Во-вторых, важный фактор — регион сумел сформулировать ясные требования по работе с территориями. Концепция развития исторического поселения Казани сняла огромное количество вопросов и внесла ясные требования к проектированию и строительству в историческом центре. Этого не хватает многим территориям. В-третьих, здесь высоки бюджетные вложения региона в инженерную инфраструктуру и благоустройство исторических территорий. Такая добрая воля руководителя региона — прямое руководство к действию инвесторов. И, наконец, в-четвертых, здесь на региональном уровне принято освобождение от налога на имущество организаций-собственников ОКН местного значения.

В Нижегородской области разработана большая линейка льгот и выделен региональный бюджет на компенсационные программы для собственников ОКН. Активно вовлекается в работу население и муниципальные органы — через образовательные и грантовые программы в сфере наследия, культуры и туризма. В городе создан специализированный центр компетенций — АНО «АСИРИС». Реализовывается комплексный подход к работе с исторической средой (на уровне улицы, квартала, города).

И, наконец, в Красноярском крае под цели работы с историческим центром создан региональный оператор АО «Исторический квартал» с функциями технического заказчика в интересах инвестора. В городе применяется правовая конструкция договора аренды ОКН с последующим выкупом после завершения реставрационных работ. Наследие популяризуется через инструменты вовлечения крупного бизнеса, различных органов власти, образовательных и религиозных организаций, а регион еще и активно участвует во всероссийских профессиональных мероприятиях и конкурсах. 

На этом работа секции «Инструменты инвестиционных инструментов развития исторических территорий» была окончена. Гости в зале с интересом выслушали все выступления, свободных мест в зале практически не было. По итогам выступления экспертов будет сформирован список предложений, который объединится с результатами первой сессии на этой площадке.